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房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 06:25:43  浏览:8699   来源:法律资料网
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权
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江西省实施《中华人民共和国残疾人保障法》办法

江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国残疾人保障法》办法
江西省人大常委会


(1993年11月1日江西省第八届人大常委会第五次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 残疾评定
第三章 康 复
第四章 教育和文化生活
第五章 劳动就业
第六章 福利和环境
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国残疾人保障法》和其他法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 全社会应当发扬人道主义精神,理解、尊重、关心、帮助残疾人,为残疾人服务,支持残疾人事业。
禁止歧视、侮辱、侵害、遗弃、虐待残疾人。
第三条 残疾人应当自尊、自信、自强、自立,遵纪守法,履行公民义务。
残疾人应当自觉遵守国家有关计划生育、优生优育的规定。
第四条 各级人民政府应当将残疾人事业纳入国民经济和社会发展计划,残疾人事业经费列入财政预算,使残疾人事业与经济、社会协调发展。
各级残疾人福利基金会是为残疾人服务的社会福利团体。各级人民政府应当提倡和鼓励各类经济组织、事业单位和其它社会力量赞助残疾人事业,支持残疾人福利基金会通过举办经济实体、接受国内外捐赠等多种途径募集、增值基金。
第五条 县级以上人民政府的残疾人工作协调机构,负责指导、协调有关部门开展残疾人工作。
各级残疾人联合会受同级人民政府的委托,开展残疾人工作,动员社会力量,发展残疾人事业。
第六条 对在社会主义建设中做出显著成绩的残疾人,对维护残疾人合法权益、发展残疾人事业、为残疾人服务做出显著成绩的单位和个人,由各级人民政府或者有关部门给予表彰和奖励。

第二章 残疾评定
第七条 残疾人的残疾评定工作,由县级以上人民政府卫生行政部门与同级残疾人联合会协商确定的医疗机构负责。
第八条 负责残疾评定的医疗机构应当严格按照国务院规定的残疾标准进行残疾评定,接受卫生行政部门和残疾人联合会的监督,并为残疾人的残疾评定提供方便。
第九条 经有关医疗机构评定符合规定的残疾人员,由县(市、区)残疾人联合会发给残疾人证。
残疾人证式样由省残疾人联合会统一规定。

第三章 康 复
第十条 县级以上人民政府及其有关部门应当根据国家确定的康复重点项目制定康复计划,并采取有效措施,帮助残疾人恢复或者补偿功能,增强其参与社会生活的能力。
第十一条 县级以上人民政府及其有关部门应当有计划地建立残疾人康复中心,开展康复科学研究、康复医疗、康复工作人员培训和康复技术指导等项工作。
县级以上的医疗机构应当逐步设立康复科(室),为残疾人开展康复医疗。
县级以上人民政府应当鼓励和支持街道、乡镇举办残疾人康复站、精神病工疗站、残疾儿童寄托站等福利设施。
第十二条 盲童学校、聋哑学校、弱智学校(班)、福利企业、荣誉军人康复院和有残疾人的社会福利院、农村敬老院,应当开展残疾人康复训练。
第十三条 医学院校的主管部门应当选择部分院校设置康复医疗专业或者开设康复课程,培养、培训各类康复专业人才。
第十四条 县级以上各级人民政府及其有关部门和残疾人联合会,应当组织和扶持残疾人康复器械、生活自助具、特殊用品和其他辅助器具的生产、供应、维修和信息咨询服务。
市和有条件的县,应当建立残疾人特殊用品用具销售、维修服务站。
第十五条 凡享受公费、劳保医疗或者参加合作医疗的残疾人,为恢复或者补偿功能所需医疗费,在国家确定的康复医疗项目范围内,由公费或者合作医疗负担;未享受公费医疗或者未参加合作医疗的,由本人或者其家庭承担。

第四章 教育和文化生活
第十六条 各级人民政府及其教育行政部门应当制定和实施残疾人教育规划。
第十七条 对应当接受义务教育的残疾儿童、少年,学校除免收学费外,还应根据其家庭生活状况减收50%直至免收杂费。父母或其他法定抚养人应主动送其入学。
残疾儿童、少年的入学年龄可以放宽到十二周岁。
第十八条 县级以上人民政府应当根据残疾儿童、少年的入学要求,逐步举办盲童学校、聋哑学校和弱智学校(班)。

第十九条 各级教育行政部门应当有计划地培训特殊教育工作人员,在有条件的中、高等师范院校,开设特殊教育专业或者特殊师资培训班。
特殊教育教师和专门的手语翻译享受特殊教育津贴。
第二十条 各级人民政府的体育、文化等有关部门和残疾人联合会应当组织残疾人开展文化、体育、娱乐活动,丰富残疾人的精神文化生活。
残疾职工在参加县和县以上文体活动期间,所在单位应当照发其工资,并保证其应有的福利待遇。

第五章 劳动就业
第二十一条 民政部门、残疾人联合会以及街道、乡、镇、村可以通过举办福利企业、精神病工疗站、按摩医疗诊所等安排有劳动能力的残疾人就业。
有条件开办按摩医疗项目的医疗单位,应当录用有按摩技术的残疾人从事按摩医疗工作。
第二十二条 各类福利企业应当按有关规定到民政、工商、税务等部门办理审批登记、领取证照的手续,并向所在地残疾人联合会备案。
第二十三条 有关部门应当按照国家规定对残疾人福利企业事业单位的生产经营减免税费,并在生产、经营、资金、物资、场地等方面给予扶持。
残疾人依法从事个体经营,有关部门应当优先核发营业执照、提供场地、信贷等,并按国家规定减免税费。
第二十四条 各级人民政府应当开展康复扶贫工作,安排一定的扶贫资金和物资,对残疾人康复和就业实行特别扶助。

第二十五条 机关、团体、企业事业单位和城乡集体经济组织应当分别按不低于在职职工总数1.5%的比例安置残疾人就业。达不到规定比例的,机关、团体、经费全额管理和差额补贴的事业单位应当将安排残疾人的编制空留;企业、城乡集体经济组织、经费自收自支的事业单位应
当按差额人数缴纳残疾人就业基金。
残疾人就业基金应当专款专用,用于发展残疾人事业。缴纳和使用残疾人就业基金的具体办法由省人民政府另行制定。
第二十六条 各级残疾人联合会设立残疾人劳动服务机构,协助政府和有关部门为残疾人劳动就业提供综合配套服务。

第二十七条 在转正、晋级、职称评定、劳动报酬、生活福利、劳动保险方面,任何单位不得因职工残疾而歧视对待。企业在进行体制改革和用工制度改革过程中,应当妥善安排残疾人的工作和生活。

第六章 福利和环境
第二十八条 对家庭成员中的残疾人,法定扶养人应妥善安排其生活,不得虐待、遗弃。
对流落街头的残疾人,当地民政或公安部门应遣送还家,并责成其扶养人扶养;无法定扶养人或身份不明的,由民政部门予以收容和安置。
对无劳动能力、无法定扶养人、无生活来源的残疾人,属非农业户口的,由社会福利院供养或者由民政部门救济;属农业户口的,县级和乡镇人民政府应按当地五保户的标准安排其基本生活。
第二十九条 残疾人搭乘公共交通工具应当给予方便和照顾,其随身必备的辅助器具准予免费携带。盲人可以免费乘坐市内公共汽车、电车、渡船。盲人读物邮件免费寄递。残疾人就医,医疗单位应给予优先照顾。
第三十条 各级工会、共青团、妇联和残疾人联合会应为残疾人择偶提供服务,帮助残疾人建立家庭。对夫妻一方或者双方是残疾人的,其中一方为城镇户口,生活难以自理,需要农村一方到城镇落户的,公安部门应当在农业户口转城镇户口计划指标内优先解决。
第三十一条 县级和乡镇人民政府应当对农村残疾人中的贫困户、特困户给予救济。在分摊义务工、公益事业费和其他社会负担时,对无劳动能力和贫困户、特困户中的残疾人应适当给予减免。
第三十二条 凡新建、扩建、改建城市公用设施、公共建筑、公共场所,应当逐步实行方便残疾人的城市道路和建筑物设计规范,采取无障碍措施。
第三十三条 新闻、出版、广播、电视等部门应当加强对《中华人民共和国残疾人保障法》和本办法的宣传;对有组织地宣传残疾人事业和扶残助残活动,应给予支持和帮助。
第三十四条 各级人民政府及其有关部门和社会各界应当采取各种形式组织参与扶残助残活动,丰富法定助残日的活动内容。

第七章 法律责任
第三十五条 有下列行为之一的单位负责人或者直接责任人,由其上级主管部门或所在单位予以批评教育或者行政处分,并责令限期改正:
(一)在入学、转正、晋级和职称评定等方面歧视对待残疾人的;
(二)违反本办法第二十五条规定,不空留编制或者不缴纳残疾人就业基金的;
(三)无正当理由辞退残疾职工的。
第三十六条 残疾人合法权益受到侵害的,被侵害人及其法定代理人或者残疾人联合会有权要求有关主管部门处理,或者依法向人民法院提起诉讼。
第三十七条 侵害残疾人的合法权益,造成财产损失,或者其他损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

第三十八条 违反本办法规定,应当给予治安处罚的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
利用残疾人的残疾,侵犯其人身权利或者其他合法权利的,依法从重处罚。

第八章 附 则
第三十九条 本办法具体应用中的问题由省人民政府负责解释。
第四十条 本办法自颁布之日起施行。



1993年11月1日

教育部办公厅关于对湖北省阳新县潘桥乡教育组“普九”复查弄虚作假,发生死亡事故的通报

教育部办公厅


教育部办公厅关于对湖北省阳新县潘桥乡教育组“普九”复查弄虚作假,发生死亡事故的通报


2001-03-01

教督厅[2001]3号


  近日,我部接人民群众来信,反映湖北省阳新县潘桥乡教育组在“普九”复查中弄虚作假,造成小学生意外触电身亡的事故。我部立即责成湖北省人民政府教育督导室进行核查。经查,人民来信反映的情况基本属实。

  2000年12月12日至15日,湖北省黄石市政府教育督导室根据省政府确定的“普九”验收复查制度,对阳新县的“普九”工作进行复查。为了顺利通过复查,该县潘桥乡教育组在组长胡庆林的组织下,对学生普及程度情况弄虚作假,冒名顶替,造成潘桥乡舒畈小学女生吴清菊2000年12月11日上午在去潘桥中学冒名顶替途中,因高压线突然断落被击倒,经抢救无效不幸身亡的重大事故。

  目前,湖北省人民政府教育督导室和阳新县委、政府已分别对潘桥乡及有关责任人弄虚作假行为进行了处理。

  坚持实事求是,是“两基”工作的重要方针。对于各种弄虚作假行为,各级党委、政府、教育部门和广大人民群众是坚决反对的。我部对“两基”工作坚持实事求是的要求三令五申,但湖北省阳新县潘桥乡教育组依然我行我素,弄虚作假,严重地败坏了党的作风,损害了教育事业和政府形象,性质是严重的,特予通报批评。

  各省、自治区、直辖市要以此为鉴,吸取教训,加强领导,认真贯彻落实我部《关于坚持标准保质保量推进“两基”工作的通知》(教督[1999]3号)精神,进一步提高对“两基”工作重要意义的认识,增强历史责任感,进一步提高干部队伍的思想认识,改进工作作风,本着对党和人民高度负责的精神,坚决反对弄虚作假。对在“两基”工作中弄虚作假行为,要发现一起,查处一起。

关于阳新县潘桥乡在接受“普九”复查中弄虚作假情况的报告

湖北省政府教育督导办公室

(2001年2月12日)

  2001年元月中旬,接到阳新县潘桥乡在“普九”复查中弄虚作假,造成小学生吴清菊意外触电身亡的来信后,引起了省政府教育督导室和省教育厅领导的高度重视,立即责成黄石市政府教育督导室进行严肃查处。2月8日,省政府教育督导室又组织调查组赴阳新就此事进行了专门查办,现将有关情况报告如下:

  一、阳新县潘桥乡在“普九”复查中弄虚作假的情况属实。

  阳新县是1998年12月14日至19日经过省政府组织的“普九”验收的。根据省政府确定的“普九”验收复查制度,黄石市政府教育督导室组织复查组,于2000年12月12日至15日对阳新县的“普九”工作进行复查,省政府教育督导室派人参加了这次复查。

  2000年12月4日晚上,潘桥乡教育组组长胡庆林在其办公室主持召开教育组成员例会,研究如何做好迎接“普九”复查工作。当主管普及程度的刘道清汇报到普及程度一项的准备情况时说:“就普及程度而言,虽经我方努力,潘桥中学仍差几十名女生,能否在复查时从公和、舒畈、巢门等小学抽一些女生来顶一下缺口?”胡庆林当时说:“小学生个子太小怎么办?”刘道清说:“分开座,问题不大。”胡庆林接着说:“既然如此,就只能从小学抽一些女生来顶替,具体事情由刘道清安排。”当时出席会议的其他成员对此没有提出反对意见。12月8日按照潘桥乡教育组的安排,由刘道清组织公和、舒畈、巢门三所小学抽到潘桥中学来冒名顶替的90名女生到潘桥中学进行了一天的演练,演练的主要内容是要这些顶替的学生记住被顶替者的名字、家庭情况、所在班级等有关情况。演练过程中,胡庆林到学校去看过一次。演练结束后, 通知公和、舒畈、巢门三校的学生于12月11日到潘桥中学顶替。

  二、小学生吴清菊在到潘桥中学途中触电意外身亡。

  2000年12月11日上午,潘桥乡舒畈小学女生吴清菊按乡教育组的安排在从家里到潘桥中学上学的途中,当走到舒畈到潘桥中学路段的一高压线下时,因高压线年久失修,突然断落,吴清菊被高压线当场击倒,后经抢救无效不幸身亡。

  事故发生后,阳新县委、政府及教委十分重视,迅速派出调查组奔赴潘桥乡,协助督办、处理。潘桥乡立即成立了以乡党委副书记董才和为首的善后工作领导小组,召集派出所、供电所、教育组及舒畈村等单位的主要负责人协调处理此事。并于12日下午做通吴清菊同学父母及家属的工作,达成赔偿协议,由电力部门一次性赔偿死者家属人民币三万元,教育部门资助人民币伍仟元。13日下午,该生遗体安葬。

  三、市、县两级已对潘桥乡教育组弄虚作假行为作出初步处理。

  潘桥乡教育组在迎接“普九”复查中弄虚作假,造成学生意外死亡,在当地造成了极坏的社会影响,严重损害了教育的形象。为此,阳新县教委党组决定对胡庆林同志给予行政记大过处分,免去其教育组组长职务,并将潘桥乡教育组在“普九”迎检过程中弄虚作假的行为通报全县;潘桥乡党委给予胡庆林党内严重警告处分。阳新县委、政府近日决定由县纪委、县监察局对潘桥乡弄虚作假行为进一步开展调查,对相关责任人给予进一步的处理,并将此事在县电视台、报纸上公开曝光。黄石市政府教育督导室对潘桥乡的弄虚作假行为予以通报批评。

  潘桥乡教育组在迎接“普九”复查中弄虚作假的行为,性质是严重的,影响是很坏的。这也反映了我们的干部队伍中有些人的思想作风不正、工作作风不扎实。我们要从这一事件中吸取教训,举一反三,深刻反思过去工作中的不足和问题,大力开展干部队伍的思想作风和工作作风教育,坚持实事求是,坚决反对弄虚作假的错误行为。

  阳新县是我省25个国家级的贫困县之一,在1998年接受省政府“普九”验收时,在遭受百年不遇的洪涝灾害的情况下,全县广大干部群众在县委、县政府的领导下,发扬英勇无畏的革命精神,大灾之年大干“普九”。1999和2000年连续两年均遭受洪灾和旱灾,“普九”工作不松劲,特别是在目前学生流失情况普遍比较严重的情况下,在抓普及程度方面做大量的工作,成绩是主要的。对于个别乡镇在“普九”复查中弄虚作假行为的处理,阳新县委、政府态度是坚决的。今春开学前,由县委、县政府主持召开了全县乡镇一把手会议,以江总书记“三个代表”思想为指导,严肃批评处理潘桥乡弄虚作假的行为。采取过硬措施组织学生入学,工作比较主动,以实际行动继续做好教育工作,尽快挽回不良的社会影响。


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