辽源市人民政府关于印发辽源市本级政府性债务管理办法的通知

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广东省汕头市民政局


关于印发《汕头经济特区社会组织登记管理办法实施细则》的通知


汕民通〔2012〕120号


市直各有关单位、各全市性社会组织：
　　为进一步做好《汕头经济特区社会组织登记管理办法》（汕头市政府第136号令）的贯彻实施, 经市法制局法律审查通过，现将《汕头经济特区社会组织登记管理办法实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。



汕头市民政局
二〇一二年九月二十八日





汕头经济特区社会组织登记管理办法实施细则



第一章 总则

　　第一条　根据省委、省政府《关于进一步培育发展和规范社会组织的方案》及《汕头经济特区社会组织登记管理办法》（以下简称《办法》），制定本实施细则。
　　第二条　在特区范围内公益、慈善、服务类社会组织（以下简称社会组织）的登记和管理，均应依照《办法》和本实施细则的规定申请注册（备案）登记。
　　社会组织经注册（备案）登记后，方可依法进行活动。未经名称核准，不得开展筹备活动，未经注册（备案）登记，不得以社会组织名义进行活动。
　　第三条　社会组织必须依照《办法》第四条规定进行活动。社会组织依照经登记管理机关核准的章程开展的各项活动，其中，组织出境考察等重大活动的，应按规定向登记管理机关报批或备案。
　　第四条　市民政部门负责全市性社会组织的登记管理。各区（县）民政部门负责全区（县）社会组织及城乡基层社会组织的登记管理。
　　第五条 市、区（县）有关部门及法定授权的组织是社会组织的业务指导单位，协助民政部门做好对社会组织的日常管理，依法对社会组织开展的活动进行业务指导和管理。

第二章 注册（备案）登记

　　第六条　成立全市性公益慈善类、社会服务类社会组织，可直接向市民政部门申请注册登记；成立区（县）公益慈善类、社会服务类社会组织，及不具备《办法》第十条规定的注册登记条件，但符合《办法》第十三条规定条件且能正常开展活动的城乡基层社会组织，可直接向区（县）民政部门申请注册登记或备案登记。
　　第七条　申请注册登记的社会组织(具备法人资格)必须具备以下条件：
　　（一）属于社会团体的应当有二十个以上的会员（包括单位和个人）；
　　（二）有规范的名称、章程和相应的组织机构；
　　（三）有与其业务活动相适应的工作人员和固定的办公场所；
　　（四）有合法的资产和经费来源，属于社会团体的，注册资金不得低于一万元；属于民办非企业单位的，注册资金不得低于二万元；属于城乡基层社会组织的，注册资金不得低于五千元。
　　第八条　申请备案登记的社会组织(不具备法人资格)应当具备下列条件：
　　（一）属于社会团体的应当有十个以上的会员（包括单位和个人）；
　　（二）有规范的名称、章程和相应的组织机构；
　　（三）有与其业务活动相适应的工作人员和固定办公场所；
　　（四）备案登记资金不得低于一千元。
　　第九条　筹备成立社会团体、民办非企业单位应自民政部门核准其名称之日起分别在六个月内和一个月内完成各项筹备工作，超过时限必须按规定重新申请。

第三章 注册（备案）登记提交材料

　　第十条 申请社会组织注册（备案）登记，应当依照《办法》第十二条规定，向民政部门提交以下材料：
　　（一）注册（备案）登记申请书（载明召开成立大会的时间、选举产生的组织领导机构和负责人等情况）；
　　（二）验资报告（验资报告由具备资质的社会验资机构出具；城乡基层社会组织注册资金在五千元以下的，可只提供银行有关资金到账的证明）；
　　（三）办公场所使用证明（住所房屋是自行购买的，应提供产权证明；租用的，应提供合同等使用权证明，且租用期限不得少于二年。住所产权证明或使用权证明应包括使用期限、面积、住所地址、邮政编码及联系电话通讯方式等内容）；
　　（四）发起人(举办者)、拟任法定代表人的基本情况（基本情况包括工作简历、身份证明、有无受到剥夺政治权利的刑事处罚，是否具有完全民事行为能力等内容。简历材料需经本人所在单位人事部门出具审核意见并加盖公章，本人没有单位的，应经户籍所在地公安机关或村居委出具证明）；
　　（五）章程草案；
　　（六）社会团体或民办非企业单位成立申请表、社会组织备案登记申请表；
　　（七）成立社会组织的会议纪要；
　　（八）会员(从业人员)花名册；
　　（九）属于提供劳动就业、教育培训服务的社会组织提交民办培训机构办学许可证；属于提供卫生服务的社会组织提交医疗卫生相关执业许可证; 属于提供养老服务的社会组织提交民办社会福利机构证书；属于提供教育培训、养老、残疾康复服务的社会组织提交消防、卫生安全合格证；
　　（十）依法应当具备的其他条件。
　　第十一条　社会组织的章程应当依照民政部门印发的《社会团体章程范本》及《民办非企业单位章程范本》制定，一般应当载明以下事项：
　　（一） 名称、住所；
　　（二） 宗旨、业务范围和活动地域；
　　（三） 会员资格及权利、义务;
　　（四） 民主的组织管理制度，执行机构的产生程序；
　　（五） 法定代表人或负责人的条件和产生、罢免的程序；
　　（六） 资产管理和使用的原则；
　　（七） 章程的修改程序；
　　（八） 终止程序和终止规定后资产的处理等其他事项；
　　（九） 应当由章程规定的其他事项。

第四章 注册（备案）登记时限

　　第十二条　名称核准:民政部门应当自受理发起人（举办者）提交的申请书之日起五个工作日内，对拟成立社会组织的名称作出批复；
　　注册登记:民政部门应当自受理筹备组提交注册登记的申请书之日起五个工作日内，作出是否批准注册登记的决定。批准注册登记的，应当发放社会组织注册登记证书；不予批准的，应当书面说明理由。
　　民政部门办理社会组织注册登记，需要有关部门出具意见作为审批依据的，应当在十五日内完成征求意见。征求意见所需时间不计算在办理期限内。
　　备案登记：区（县）民政部门应当自受理备案登记申请之日起五个工作日内，出具同意备案或者不予备案的意见书；不予备案的，应当书面说明理由。
　　第十三条 经申请备案登记的城乡基层社会组织，由区（县）民政部门出具《同意备案意见书》后，方可依照章程开展活动，城乡基层社会组织负责人对其开展的活动负相应的民事责任。
　　备案登记的城乡基层社会组织经发展完善，符合《办法》第十条规定注册登记条件的，应当进行注册登记。

第五章 注册（备案）登记程序

　　第十四条　民政部门办理注册（备案）登记的程序是受理、审核、发证、公告。
　　受理：民政部门对申请材料进行初审，认为申请材料齐全，符合法定形式的，给予受理并作出社会组织名称预先核准通知书。对不符合成立条件的不予受理，并说明理由。
　　审核：民政部门对提交的申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并核实有关登记事项和登记条件。经过审查核实后，属申请注册登记的，做出批准注册登记或不予注册登记的决定；属申请备案的，做出同意备案或不予备案的决定。
　　发证：经审核符合注册登记条件的，发给《社会团体登记证书》、《民办非企业单位登记证书》；符合备案登记条件的，出具《同意备案意见书》。
　　公告：对批准注册登记或同意备案登记的社会组织，由民政部门在公开网站予以公告。

第六章 变更（注销）登记

　　第十五条 社会组织换届、办理法定代表人、单位负责人，注册资金变更时，应提供具备资质的会计师事务所出具的财务审计报告。

第七章 名称及印章管理

　　第十六条 社会组织的名称应当符合法律、法规的规定，不得违背社会道德风尚，不得带有封建迷信色彩及不健康的内容。社会组织加冠字号的，不宜用政治性、宗教性或容易引起社会歧义的字号。社会组织的名称应当与其业务范围、成员分布、活动地域相一致，准确反映其特征。
　　规范的社会团体名称一般应由三方面构成：行政区域的名称、业务范围的反映、社团性质的标识。
　　民办非企业单位名称要按照《民办非企业单位名称管理暂行规定》执行。规范的名称一般由四方面构成：行政区域的名称、字号、行（事）业或业务领域、组织形式的标识。
　　社会组织应当冠以社会组织所在地市、区（县）行政区划名称或地名, 社会组织名称不得单独冠以市辖区的名称或地名，应当与所在市的行政区划名称或地名连用。全市性社会组织名称应冠以“汕头市”字样；区（县）级社会组织名称应冠以“汕头市某某区（县）”字样；城乡基层社会组织名称应冠以“汕头市某某区（县）某某街道（镇）或某某村居委”字样。
　　地方性社会组织名称不得冠以“中国”、“全国”、“中华”等字样。在同一行政区域内，允许成立两个以上业务范围相同或者相似的社会组织，但申请成立的社会组织不得使用与民政部门已批准登记的社会组织名称相同、或者对公众造成欺骗或者误解的名称。
　　第十七条　社会组织凭《社会团体登记证书》、《民办非企业单位登记证书》申请开立银行帐户，组织机构代码和刻制印章。
　　第十八条　社会组织的印章为圆形，直径四点二厘米，中央刊五角星，五角星外刊社会组织的法定名称，自左而右环行。印章印文中的汉字，应当使用国务院公布的简化字，字体为宋体。
　　社会团体的办事机构和分支机构印章的尺寸式样及制发与其总部印章相同，印章名称前应冠其总部名称，前段自左而右环行，后段可以自左而右横行。
　　有国际交往的社会组织印章，需标有英文名称的，应当并列刊汉文和英文。
　　社会组织的印章经民政部门及有关部门备案后，方可启用。
　　第十九条　《社会团体登记证书》、《民办非企业单位登记证书》的正本应悬挂在社会组织办公地址的显眼位置。
　　第二十条　《社会团体登记证书》、《民办非企业单位登记证书》的正本和副本具有同样的法律效力，不得涂改、复制、转让、出借或作其他用途。《登记证书》如遗失应及时公开声明作废，并申请补发。

第八章 年度检查

　　第二十一条　登记管理机关对社会组织实行年度检查制度。年检时间为每年1月1日至6月30日，获得社会组织等级评估4A级以上的社会组织，可简化年检手续。各社会组织须填报《社会组织年度检查报告书》，同时提交以下材料：
　　（一）社会团体接受年检时，应当提交下列材料：
　　1、《社会团体法人登记证书》副本；
　　2、上一年度工作总结及新年度工作计划（A4纸打印，加盖本社团印章）；
　　3、上一年度财务（审计）报告（附会计报表，单位负责人和财务人员签名，加盖本社团印章）；
　　4、上一年新增会员花名册（A4纸打印，加盖本社团印章）；
　　社会团体分支机构（代表机构）年检应与社会团体年检一并进行，需提交《社会团体分支机构（代表机构）登记证书》副本、上一年度工作总结及新年度工作计划，并加盖印章。
　　（二）民办非企业单位接受年检时，应当提交下列材料：
　　1、《民办非企业单位登记证书》副本；
　　2、上一年度财务（审计）报告（附会计报表，单位负责人和财务人员签名，加盖本单位印章）；
　　3、上一年新增从业人员名册（A4纸打印，加盖本单位印章）；
　　4、教育类、劳动类和卫生类的民办非企业单位，还需提交执业许可证副本。
　　（三）经备案的城乡基层社会组织接受年检时，应提交以下材料：
　　1、《同意备案意见书》原件；
　　2、上一年度工作总结及新年度工作计划（A4纸打印，加盖本单位印章）；
　　3、上一年度财务报告（单位负责人和财务人员签名，加盖本单位印章）；
　　第二十二条 社会组织年检结论设定为“年检合格”、“年检基本合格”和“年检不合格”三个档次。
　　（一）社会组织能够依法办会，按照章程开展活动，各项制度建立健全，运作规范，财务管理符合要求，按时参加年检，评定为“年检合格”；
　　（二）社会组织有下列情形之一的，情节轻微的，确定为“年检基本合格”，情节严重的，确定为“年检不合格”：
　　1、不按章程规定进行活动的；
　　2、未建立各项规章制度，内部管理混乱，本年度无法正常开展业务活动或未开展业务活动的，本年度财务收支不正常或财务收支为空白的；
　　3、年末结余资金低于社会组织最低注册资金标准的；
　　4、不按规定办理变更登记、备案的；
　　5、社会团体未经批准逾期换届或逾期未换届的；
　　6、年检中隐瞒真实情况，弄虚作假的；
　　7、没有特殊情况，逾期未接受年检的；
　　8、存在其他违反国家法律、法规和有关政策规定的情形的；
　　社会组织年度收入或支出超过100万的，除应提交年度财务报表外，必须由具备资质的审计机构出具的年度审计报告。
　　登记管理机关对参加年检的社会组织做出年检结论后，在其社会组织登记证书副本上加盖戳记。

第九章 监督管理

　　第二十三条　国家机关工作人员在以行政职能研究、行政服务、职务规范、行政业务交流和研究为宗旨的社会组织和特殊领域、法规特别规定的实行双重管理体制的社会组织兼职，必须严格按原有双重管理体制干部管理审批制度执行；
　　退休领导干部担任社会组织领导职务和顾问、名誉会长等非领导职务的，或担任聘任制秘书长、副秘书长等执行机构领导职务，须按干部任免权限备案。
　　社会组织的领导职务指：会长（理事长）、副会长（副理事长）、监事长和秘书长。
　　第二十四条　港、澳、台人士不宜担任内地社会组织实质性领导职务（如会长、副会长、秘书长等），担任名誉性职务的，须报港澳办、中央驻港联络办或中央驻澳联络办审批，法律法规政策另有规定的从其规定。
　　第二十五条 社会组织须严格执行重大事项备案报告制度，重大活动包括：
　　（一）会员大会（或会员代表大会）；
　　（二）修改章程；
　　（三）创办经济实体；
　　（四）重大的学术活动；
　　（五）大型的展览展销活动；
　　（六）涉外（包括港、澳、台地区）活动；
　　（七）开展评比、达标、表彰活动；
　　（八）接受境外五万元以上的捐赠或赞助；
　　（九）对本组织有重大影响的诉讼活动；
　　（十）其他重大活动。
　　社会组织重大事项备案报告均以书面形式，主要内容包括：活动的内容、方式、规模、参加人员、时间、地点、经费等方面。
　　社会组织开展重大事项，应提前7个工作日向相关单位和登记管理机关备案。其中，开展业内评比、达标、表彰活动的，应经会员大会（或会员代表大会）通过，并经有关部门批准后报登记管理机关审核备案。修改章程的，按照本会章程规定，在会员大会（或会员代表大会）通过后30天内，报登记管理机关核准。开展其他内容的，由协会向登记管理机关书面报告即可。
　　第二十六条　各级民政部门应建立健全社会组织注册（备案）登记档案和统计制度；区（县）民政部门每季度应将本级社会组织注册（备案）登记统计表上报市民政局。
　　第二十七条　民政部门对社会组织履行下列监督管理职责：
　　（一）监督社会组织依照《办法》和本细则的规定，履行成立、变更、注销的登记或者备案；
　　（二）监督社会组织依照章程开展活动；
　　（三）监督社会组织遵守年检制度和重大活动情况报告制度；
　　（四）监督社会团体依法进行活动，并对社会团体的违法行为实施处罚；
　　（五）对社会组织进行等级评估；
　　（六）保护社会组织的合法权益不受非法侵害。
　　第二十八条　业务主管单位（业务指导单位）应当履行下列业务指导管理职责：
　　（一）将社会组织纳入行业管理，通过提出建议、发布信息、制定导向性政策等方式，指导社会组织依法开展活动；
　　（二）通过职能转移、资金扶持、购买服务等方式支持社会组织发展；
　　（三）对涉及本部门行政审批事项的社会组织负责筹备申请、成立登记、变更登记、注销登记前的审查；监督、指导社会团体遵守宪法、法律、法规和国家政策，依据其章程开展活动；负责社会团体年度检查的初审；
　　（四）协助民政部门和其他有关部门查处社会组织的违法行为；
　　（五）协助民政部门指导社会组织的清算事宜。
　　第二十九条 公安、司法、财政、审计、宗教、税务、质监、物价、工商、工商联等单位和银行金融机构要各司其职、各负其责、在职责范围内对社会组织实施监督管理。
　　第三十条　社会组织被撤销登记或取缔的，其善后事宜处理，由民政部门会同相关业务主管部门或业务指导部门处理。

第十章 附则

　　第三十一条　本《实施细则》自2012年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日止。有效期届满，经评估认为需要继续实施的，根据评估情况重新修订。






摘要：优先购买权制度具有其独特的价值功能，已经被世界各国所普遍得认同和遵循，我国目前对于优先购买权制度的立法尚未系统化，只是在《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企业法》等若干民事单行法中零散得做了简单的规定，在理论层面并不确定性也不完善性，导致在司法实践中难以具体操作，本文将主要基于共有人优先权制度中的按份共有人的优先购买权制度对其价值取向、性质、以及具体适用中存在的若干问题加以阐述自己的一点看法。
关键词：共有；优先购买权；不动产；承租人

一、 我国按份共有人优先购买权制度的立法概况
共有人优先购买权，指共有人有偿转让其共有份额时，或者原共有人转让已经分割的共有部分时，其他共有人或者原共有人所享有的在同等条件下优先于其他人购买转让份额的权利。常说的共有人优先权指的是按份共有人的优先购买权。仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域[1]。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见， 1987年的《民法通则》与07年的《物权法》对于按份共有人优先购买权的规定基本是一致的，没有任何实质性变化，依然十分简略，例如对优先购买权行使的合理期限、同等条件的界定以及共有人内部优先权的冲突等问题都没有做出明确规定。
二、 按份共有人优先购买权的性质
以王泽鉴为代表的大多数学者认为，当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能，因此认为其为一种附条件的形成权。还有以王利明为代表的少数学者坚持，按份共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系[2]。
笔者认为，我国的按份共有人优先购买权应该是一种请求权，传统意义上的形成权只需一方意思表示即可达到法律关系变动的目的。而按份共有优先权人只有在其他共有人出卖自己的份额，并在同等条件下才享有优先购买权，其不一定导致买卖合同的形成，必须经由出卖人同意方可实现权利，法院即使支持原告胜诉，无法予以强制执行，出卖一方的共有人完全可以放弃出卖意向，导致优先权人的权利成为永远的期待性权利。因而从解释论的角度来看，目前的司法实践是无法直接形成立法论意义上优先权的法律结果的，综上，笔者认为所谓形成权意义上的按份共有人优先权只是一种立法意义上学者提倡的应然的优先权，而司法实践中的既存的实际上是一种请求权。
三、按份共有人优先购买权的实现
(一)如何确定行使时间
关于按份共有人优先购买权的行使期间法律没有明确规定，以德国为代表的大陆法系的传统民法理论认为：出卖人在于第三人签订交易合同之后，应当将此合同的交易条件告知于有资格优先购买的共有人，按照这个理论，出卖人优先购买权的行使是以交易合同签订为前提的，只有在优先购买权人没有行使优先购买权的情形下，交易合同才能生效。
笔者认为，优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利。因此有必要对于按份共有人优先购买权的行使规定一定的行使期间，国外立法例往往是规定一定的除斥期间（大多为两到三个月），在此期间内优先购买权不行使即告消灭，对此我国在后续司法实践中也应当规定一定的行使期限。
（二）如何解释同等条件
笔者认为，同等条件不一定就是完全相同条件。即便优先购买人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的内容进一步的具体协商。这种观点也是学界共识，即相对等同说。
首先，同等条件最主要的是价格条件，优先购买权人愿意支付的价格与其他购买人开出的价格相同；其次，适当考虑其他条件。包括数量、支付方式、交易时间等合同主要条款的要求。如时间条件，出卖人对其他购买人的要求是即时付款，优先购买权人不得用一定期限内分期付款要求行使优先购买权。《德国民法典》第509条规定，“如果出卖人不准许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。”又如，支付方式。出卖人要求其他购买人用现金付款，优先购买权人不得用转让的汇票来付款。等等。可见，其他条件不应当对出卖人有明显的不利因素，其他交易条件只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作非同等条件而对抗优先购买权人[3]。当然，在诉讼中，法官根据案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人优先购买权的冲突问题
根据物权法101 条的规定，共有人优先购买权行使的对象是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，因此只有在共有人出让其共有财产份额时，才存在所谓的优先购买权的问题，这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。按照这一见解，如果共有人不出卖财产份额而只是出卖共有财产，应根据《物权法》第97条的规定，按照共有人约定的规则进行处分，如果没有约定，需经占份额三分之二以上的按份共有人同意之后方可出卖。无论如何，在只出卖共有财产的情况下，不存在按份共有人的优先购买权。其主要原因在于共有财产的出让在法律性质上不同于财产份额的出让，出让共有财产后，按份共有人可以就出让所得的金钱或财产，按各自份额进行分割或共有，并不会影响到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。上述92条的规定不同于《物权法》第101条规定的共有人的优先购买权,而是某个或某些原共同共有人，即现在的各个单独所有权人于共同共有关系消灭后,对其他原共有人分得的“属于一个整体或者配套使用 ”的原共同共有物的优先购买权。
（一）共有份额转让时，其他按份共有人之间的优先权效力问题
在按份共有人转让其份额时,两个或两个以上的其他共有人均主张优先购买权，此时优先购买权如何处置？以王利明先生为代表的部分学者认为，这种情况下，可以由转让一方的共有人单方自由选择受转让人。但是这种处置方式，很难做到公平公正，没有合理的可操作性，争议较大。国外立法例和司法实践中很少有上述类似规定，大部分国家的司法实践是在尊重当事人意思自治的基础上，按照共有人份额比例为基础来分配优先购买权的[4]。《法国民法典》第815条14副条规定：如果有多个按份共有人行使优先购买权，视他们在共有财产中所占的份额比例，共同取得拟出卖的财产，有相反约定的除外。实际上我国现行法已经有了类似的规定，比如我国公司法第72条第3款后段关于“两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例；协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定处理,即该数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得转让的份额应有部分。这样,可维持各个共有人对共有物的比例关系不变,此种规定在形式上较为公平。在物权法后续法规制定中不妨予以借鉴。
（二）共有人的优先购买权和承租人的优先购买权的竞合问题
我国《合同法》第230条和《民通意见》第118条对于承租人的优先购买权做出了相关规定。部分学者认为，承租人优先权的设立是多此一举，完全没有必要，认为“买卖不破租赁”已经足以保护承租人权益[5]。其实不然，承租人优先权的设立主旨是为稳定一种以债权为纽带所形成的有期限的物的利用关系，以达到保护承租人稳定利用租赁物的目的，其主要是用于对抗租赁关系之外的第三人的介入。而共有人优先权的设立主旨则是为了简化和稳定共有关系，防止外部介入导致共有关系复杂化，维护财产秩序，提高资源利用率，二者在设立主旨上其实是没有冲突的。也有学者认为，按份共有人的优先权跟承租人优先购买权是不可能产生冲突的，理由主要是因为按份共有人优先权的客体是份额，而承租人优先购买权的客体是标的物整体，二者在法律性质上是不同的，共有人优先权是一种基于物权上的共有关系产生的，而承租人优先权的权利基础仅仅是一纸债权合同，因此，综合考量起来应该倾向于共有人的优先购买权。
笔者认为，上述两种观点是一刀切，把问题绝对化的表现。对于共有人优先权和承租人优先权的关系，应该辩证得区分看待：
1.按份共有人优先购买权单独存在
共有人只是转让自己的部分份额，而不是共有物的整体转让，此时承租人没有优先购买权，因为根据《合同法》230条和《民通意见》118条的规定，承租人只能对共有物整体享有优先权，而且在部分份额的转让过程中并不会对承租人利益造成损害，因此没有必要赋予承租人额外的优先购买权的必要。
2.按份共有人优先购买权和承租人优先购买权同时存在
在共有物整体作价补偿分割，转归于其中某一共有人的情况下，实质上导致了共有物的整体转让，此时既符合了按份共有人优先购买权的产生要件，又满足了承租人优先购买权的要件，必然导致了两种法定优先权的竞合。
笔者认为，在此条件下，应该倾向于保护共有人优先购买权的利益，首先，即使共有物整体转移于共有人，并不会导致承租人既得利益的受损，承租人依然可以继续租赁使用，即“买卖不破租赁”规则；而如果倾向于保护承租人一方，则会导致共有人一方所有权的丧失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于维护简单稳定的共有关系，违背了基本设立主旨。