气象灾害防御条例

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关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
天津市人大常委会


天津市实施《中华人民共和国残疾人保障法》办法（修正）
天津市人民代表大会常务委员会


（1994年5月25日市十二届人大常委会第八次会议通过根据2000年11月8日市十三届人大常委会第二十次会议通过的关于修改《天津市实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》的决定修正）

第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国残疾人保障法》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 残疾人是指在心理、生理、人体结构上，某种组织、功能丧失或者不正常，全部或者部分丧失以正常方式从事某种活动能力的人。
残疾人包括视力残疾、听力残疾、言语残疾、肢体残疾、智力残疾、精神残疾、多重残疾和其他残疾的人。
残疾人的评定标准按照国家规定执行。
第三条 残疾人在政治、经济、文化、社会和家庭生活等方面享有同其他公民平等的权利。
残疾人的公民权利和人格尊严受法律保护。
禁止歧视、侮辱、侵害残疾人。
全社会应当发扬社会主义的人道主义精神、理解、尊重、关心、帮助残疾人，支持残疾人事业。
第四条 各级人民政府应当采取辅助方法和扶持措施，对残疾人给予特别扶助，减轻或者消除残疾影响和外界障碍，保障残疾人权利的实现。
第五条 各级人民政府和其他机关、团体、企业事业组织、城乡集体经济组织以及居民委员会、村民委员会，对伤残军人、因公致残人员以及其他为维护国家和人民利益致残的人员实行特别保障，给予优待和抚恤。
第六条 本市残疾人事业应当纳入国民经济和社会发展计划，残疾人事业经费列入财政预算，固定基数并逐年按一定比例递增。各级人民政府应当统筹规划、加强领导、综合协调、采取措施，使残疾人事业与经济、社会协调发展。
第七条 市和区、县人民政府设立残疾人工作协调委员会，负责协调有关部门做好残疾人事业的工作，监督、检查有关残疾人事业法律、法规的实施。
第八条 残疾人联合会代表残疾人的共同利益，维护残疾人的合法权益，团结教育残疾人，为残疾人服务；承担政府委托的任务，开展残疾人工作，动员社会力量，发展残疾人事业。
第九条 各级人民政府和有关部门对在社会主义建设中做出显著成绩的残疾人，对维护残疾人合法权益、发展残疾人事业、为残疾人服务做出显著成绩的单位和个人，应当给予奖励。

第二章 康复
第十条 市人民政府应当组织卫生、民政部门有计划地在全市三级综合医院设立康复医学科（室），举办必要的专门康复机构，开展康复医疗与训练、科学研究、人员培训和技术指导工作。
各级人民政府和有关部门，应当组织和指导城乡社区服务网、医疗预防保健网、残疾人组织、残疾人家庭和其他社会力量，开展社区康复工作。
盲校、聋校、弱智儿童辅读学校（班）、福利企业和儿童福利院、精神病康复院、荣誉军人休养院等为残疾人服务的机构，应当指导和帮助残疾人进行功能、自理能力、劳动技能的训练。
第十一条 市人民政府有关部门应当组织和扶持残疾人康复器械、生活自助具、特殊用品和其他辅助器具的研制、生产、供应、维修服务。
对假肢、盲杖、盲表、盲文书写工具和盲文印刷等残疾人特殊用品用具的生产、经营，应当按照国家有关规定给予优惠待遇。
市和区、县残疾人联合会以及商业企业适当建立残疾人用品用具供应服务站点，方便残疾人购置。
第十二条 残疾职工接受国家确定的康复重点项目内的康复医疗服务时，其费用可以按照国家规定的职工医疗待遇对待，并予以适当照顾。残疾职工接受康复医疗占用工作时间的，按照病假处理。职工的未成年残疾子女接受康复医疗的费用，除按照规定报销外，根据职工所在单位经济
状况，可以给予适当补助。

第三章 教育
第十三条 各级人民政府应当积极发展残疾人教育事业，鼓励社会力量办学、捐资助学，逐步完善特殊教育体系，使残疾人教育事业与残疾人入学需求相适应。
各级教育部门应当将残疾人教育列入教育计划，设置必要的残疾人教育机构或者专门人员，健全残疾人教育管理体系，负责对残疾人实行普通教育或者特殊教育。
特殊教育经费在教育事业费中专项列支，并按照国家和本市有关规定逐步增加比例，任何单位和个人不得截留或者挪用。
第十四条 普通教育机构应当对具有接受普通教育能力的残疾人实施教育。
普通小学、初级中等学校必须招收能适应其学习生活的残疾儿童、少年入学；普通高级中等学校、中等专业学校、技工学校和高等院校，必须招收符合国家规定的录取标准的残疾考生入学，不得因其残疾而拒绝招收；拒绝招收的，当事人或者其亲属、监护人可以要求有关部门处理，有
关部门应当责令该学校招收。
普通幼儿教育机构应当接收能适应其生活的残疾幼儿。
第十五条 特殊教育机构应当加强对盲、聋、弱智儿童和不具有接受普通教育能力的残疾人的特殊教育。
残疾幼儿教育园所、普通幼儿教育园所附设的残疾幼儿班、特殊教育学校的学前班、残疾儿童福利院所、残疾儿童家庭，对残疾儿童实施学前教育。
初级中等以下特殊教育学校和普通学校附设的特殊教育班，对不具有接受普通教育能力的残疾儿童、少年实施义务教育。
高级中等以上特殊教育学校、普通学校附设的特殊教育班和残疾人职业技术教育机构，对符合条件的残疾人实施高级中等以上文化教育、职业技术教育。
对不能接受本条第二、三、四款规定教育的低智力残疾儿童、少年、由区、县人民政府责成有关部门共同负责，以社区办学的方式实施特殊教育，以提高其生活自理能力。

第四章 劳动就业
第十六条 各级人民政府应当对残疾人劳动就业统筹规划，为残疾人创造劳动就业条件。对生活能够自理、达到法定就业年龄的残疾人，实行集中与分散相结合的方针，采取优惠政策和扶持保护措施，通过多渠道、多层次、多种形式，使残疾人劳动就业逐步普及、稳定、合理。
第十七条 各级人民政府和有关部门，应当通过下列形式安排残疾人劳动就业：
（一）民政部门和残疾人组织以及其他社会组织举办残疾人福利企业、工疗机构、按摩医疗机构和其他福利性企业事业组织；
（二）街道办事处和乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当支持，鼓励公民和经济组织兴办残疾人福利企业；
（三）企业事业组织、城乡集体经济组织举办残疾人福利厂、店、点；
（四）鼓励、帮助残疾人自愿组织起来从业或者个体开业；
（五）适合残疾人就业的其他方式。
第十八条 本市行政区域内的各机关、团体、企业事业组织、城乡经济组织，应当按不低于本单位在职职工总数百分之一点五的比例安置残疾人就业。
各单位对符合其招收、招聘条件的残疾人，应当录用，并视其残疾类别、程度，安排适合的工种和岗位。
残疾人劳动能力的鉴别、审定，由市残疾人工作协调委员会指定专门机构负责办理。
第十九条 安排残疾人就业超过第十八条第一款规定比例的，由各级人民政府和有关部门予以表彰和奖励。达不到比例的，应当于每年5月31日以前按差额人数缴纳上年度残疾人就业保障金。缴纳标准按上年度全市职工年平均工资计算。
安排残疾人就业超过规定比例的奖励办法和残疾人就业保障金缴纳、管理办法，由市人民政府规定。
残疾人就业保障金全部用于安置残疾人就业，由市残疾人工作协调委员会统筹使用，严禁挪作他用。
第二十条 各级人民政府和村民委员会，应当组织和扶持残疾人从事种植业、养殖业、手工业和其他形式的生产劳动。
对于从事各类生产劳动的农村残疾人，有关部门应当在生产服务、技术指导、农用物资供应、农副产品收购和信贷等方面给予帮助。
第二十一条 残疾人福利企业事业组织和个体劳动者，按国家和本市有关规定享受税收减免待遇。
第二十二条 残疾人福利性企业事业组织的财产所有权和经营自主权以及其他合法权益，受法律保护。
在职工的招用、聘用、转正、晋级、职称评定，劳动报酬、生活福利、社会保险等方面，不得歧视残疾人。
对于国家分配的高等学校、中等专业学校、技工学校的残疾毕业生，有关单位不得因其残疾而拒绝接收；拒绝接收的，当事人可以要求有关部门处理，有关部门应当责令该单位接收。
第二十三条 残疾职工所在单位，应当为残疾职工提供适应其特点的劳动条件和劳动保护。
在实行劳动组合时，应当为残疾职工提供适合其特点的劳动条件，不得以残疾为由把他们排斥在外。确实需要调整工作岗位的，应当妥善安置。
第二十四条 开除、辞退残疾职工，应当按照法律、法规规定的程序办理，并由残疾职工所在单位报当地残疾人工作协调委员会备案。

第五章 文化生活
第二十五条 各级人民政府和其他机关、团体、企业事业组织、城乡集体经济组织以及居民委员会、村民委员会采取下列措施，丰富残疾人的精神文化生活：
（一）通过广播、电影、电视、戏剧、音乐、舞蹈、曲艺、报刊、图书等形式，反映残疾人生活，为残疾人服务；
（二）组织和扶持盲文读物、盲人有声读物、聋人读物、弱智人读物的编写和出版，兴办盲人有声读物图书馆，开办电视手语节目，在部分影视作品中增加字幕、解说；
（三）组织和扶持残疾人开展群众性文化、体育、娱乐、活动，举办特殊艺术演出和特殊体育运动会，参加重大国际性比赛和交流；
（四）文化、体育、娱乐和其他公共活动场所，为残疾人提供方便和照顾；
（五）根据条件开设专供残疾人使用的文化、娱乐、体育训练、职业培训等综合性活动场所。
第二十六条 残疾人参加国际、全国和全市性的文化、艺术、体育、职业技能等活动时，残疾人所在单位应当给予支持和帮助。残疾人在集训、演出、比赛期间，工资、奖金、福利待遇不变。

第六章 福利与环境
第二十七条 各级人民政府和有关部门对生活确有困难的残疾人，通过多种渠道给予救济、补助；对无劳动能力、无法定扶养人、无生活来源的残疾人，按照国家规定优先予以供养、救济。
第二十八条 政府有关部门和社会保险机构应当积极开展有关残疾人的社会保险业务，商业保险机构应当优先办好残疾人自愿参加的商业保险。
第二十九条 各级人民政府和残疾人组织可以结合社区服务，逐步设立残疾人养老基金，兴建残疾人福利安置收养机构。
第三十条 公共服务机构应当为残疾人提供优先服务和辅助性服务。
残疾人搭乘公共交通工具，应当给予方便和照顾；其随身必备的辅助器具，准予免费携带。
盲人免费乘坐市内公共汽车、电车、地铁、渡船。盲人读物邮件免费寄递。
区、县和乡、镇人民政府应当根据具体情况减免农村残疾人的义务工、公益事业费和其他社会负担。
各级人民政府应当逐步增加对残疾人的其他照顾和扶助措施。
第三十一条 本市有常住户口的残疾人生活难以自理、需要由配偶或者子女长期照料，要求将其户口迁移本市的，公安机关按照国家有关规定，给予照顾。
第三十二条 建设、规划行政主管部门应当根据国家有关规定，将方便残疾人的无障碍环境设计规范列入城市建设规划；新建、改建城市道路、公共建筑、公共设施和居民区时，应当采取无障碍措施；对原有的城市道路、公共建筑、公共设施和居民区，应当有计划地逐步采取无障碍措
施。
建设、规划行政主管部门在对新建、改建城市道路、公共建筑、公共设施和居民区等进行规划、设计审查时，必须严格按照国家有关部门无障碍设计规范的要求，对不符合规范、要求的一律不得核发规划、建设许可证；竣工验收时，对未按规定设置无障碍设施的，不得发给验收合格证
。

第七章 法律责任
第三十三条 残疾人的合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有权要求有关主管部门处理，或者依法向人民法院提起诉讼。
残疾人所在单位和残疾人组织应当为被侵害人的诉讼提供帮助。
第三十四条 侵害残疾人合法权益的，依据《中华人民共和国残疾人保障法》第五十条、第五十一条、第五十二条规定承担法律责任。
第三十五条 应当缴纳残疾人就业保障金的单位无正当理由不按时、足额缴纳的，市或者区、县人民政府残疾人工作协调委员会有权作出决定，限期缴纳，并从欠缴之日起，按日加收千分之五滞纳金。滞纳金并入残疾人就业保障金。
对限期缴纳决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，逾期不申请复议也不提起诉讼，又不履行限期缴纳决定的，由作出决定的残疾人工作协调委员会申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第三十六条 本办法自公布之日起施行。


（2000年11月8日市十三届人大常委会第二十次会议通过 市人大常委会公告第二十五号 2000年11月8日）


天津市第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议决定对《天津市实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》作如下修改：
一、第七条修改为：“市和区、县人民政府设立残疾人工作协调委员会，负责协调有关部门做好残疾人事业的工作，监督、检查有关残疾人事业法律、法规的实施。”
二、第十七条第（二）项修改为：“街道办事处和乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当支持、鼓励公民和经济组织兴办残疾人福利企业。”
三、第十八条第一款修改为：本市行政区域内的各机关、团体、企业事业组织、城乡经济组织，应当按不低于本单位在职职工总数百分之一点五的比例安置残疾人就业。”
四、第十九条修改为：“安排残疾人就业超过第十八条第一款规定比例的，由各级人民政府和有关部门予以表彰和奖励。达不到比例的，应当于每年5月31日以前按差额人数缴纳上年度残疾人就业保障金。缴纳标准按上年度全市职工年平均工资计算。
安排残疾人就业超过规定比例的奖励办法和残疾人就业保障金缴纳、管理办法，由市人民政府规定。
残疾人就业保障金全部用于安置残疾人就业，由市人民政府残疾人工作协调委员会统筹使用，严禁挪作他用。”
五、第二十一条修改为：“残疾人福利企业事业组织和个体劳动者，按国家和本市有关规定享受税收减免待遇。”
六、第二十二条第二款修改为：“在职工的招用、聘用转正、晋级、职称评定、劳动报酬、生活福利、社会保险等方面，不得歧视残疾人。”
七、第二十八条修改为：“政府有关部门和社会保险机构应当积极开展有关残疾人的社会保险业务，商业保险机构应当优先办好残疾人自愿参加的商业保险。”
八、第三十二条修改为：“建设、规划行政主管部门应当根据国家有关规定，将方便残疾人的无障碍环境设计规范列入城市建设规划；新建、改建城市道路、公共建筑、公共设施和居民区时，应当采取无障碍措施内原有的城市道路、公共建筑、公共设施和居民区，应当有计划地逐步采
取无障碍措施。
建设、规划行政主管部门在对新建、改建城市道路、公共建筑、公共设施和居民区等进行规划、设计审查时，必须严格按照国家有关部门无障碍设计规范的要求，对不符合规范要求的一律不得核发规划、建设许可证；竣工验收时对未按规定设置无障碍设施的，不得发给验收合格证。”

九、第三十四条修改为：“侵害残疾人合法权益的，依据《中华人民共和国残疾人保障法》第五十条、第五十一条、第五十二条规定承担法律责任。”
十、第三十五条修改为：“应当缴纳残疾人就业保障金的单位无正当理由不按时、足额缴纳的，市或者区、县人民政府残疾人工作协调委员会有权作出决定，限期缴纳，并从欠缴之日起，按日加收千分之五滞纳金。滞纳金并入残疾人就业保障金。
对限期缴纳决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，逾期不申请复议也不提起诉讼，又不履行限期缴纳决定的，由作出决定的残疾人工作协调委员会申请人民法院强制执行。”
十一、删除第三十六条。
此外，根据本决定对部分条文的文字和条款顺序作相应的修改和调整。
本决定自公布之日起施行。
《天津市实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。



1994年5月25日