财政部关于企业买断项目优先收益权财务处理问题的通知

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山东省济南市人民政府办公厅


济南市人民政府办公厅关于印发济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定的通知

济政办发〔2009〕43号


各区人民政府，市政府各部门：

　　《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

济南市人民政府办公厅
二OO九年十一月四日

济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定

　　第一章　总　则
　　第一条为规范我市棚户区改造安置房(以下简称安置房)物业管理活动，保障安置房维护管理需要，提高安置房住户居住质量，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合我市棚户区改造实际，制定本暂行规定。
　　第二条本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。
　　第三条安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
　　第四条各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责，负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
　　建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
　　街道办事处(含乡镇政府，下同)负责指导、监督安置房物业管理工作，调解处理物业管理纠纷。
　　第二章　物业管理区域划分与物业交付
　　第五条安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
　　以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域，视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域，视为商品房小区。
　　异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的，视为安置房小区；区域内房屋只有少量安置房的，视为商品房小区。
　　第六条建设单位在安置房交付使用或商品房销售前，应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
　　各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分，并告知建设单位。
　　建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
　　第七条物业管理区域确定后，确需调整的，由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分，划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。
　　第八条建设单位按房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房，但最少不低于100平方米，产权属全体业主所有；按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房；按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。
　　第九条棚户区改造项目竣工后，建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下，按不低于房屋总建筑面积4‰的比例，向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权属区政府所有，经营管理工作由区政府确定，但不得抵押、转让。
　　第十条经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金，由各区政府综合平衡使用，定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的，由各区负责研究解决办法。
　　第十一条建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续，向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房，向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。
　　移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。
　　第十二条建设单位交付安置房时，须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。
　　第三章　安置房小区物业服务
　　第十三条安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前，由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责：(一)代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，签订物业服务合同；(二)及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；(三)对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫，并在小区内公示告诫内容；(四)协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作；(五)协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
　　第十四条建立安置房小区物业管理联席会议制度，联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集，区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。
　　联席会议主要协调解决下列事项：(一)安置房小区管理委员会和有关部门不依法履行职责的情况；(二)物业服务单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；(三)物业管理区域内发生的突发事件；(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；(五)需要协调的其他物业管理事项。
　　第十五条安置房小区前期物业服务由小区管理委员会在区房管部门、街道办事处的监督指导下选聘专业物业企业实施；选聘专业物业企业有困难的，由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。安置房物业服务单位应向物业管理区域内全体业主提供以下服务：(一)房屋共用部位的维护与管理；(二)房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；(三)共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；(四)安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；(五)房屋装饰装修管理服务；(六)专项维修资金账务代管服务；(七)房屋档案资料管理。
　　第十六条物业服务中心所需管理服务人员，在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。
　　物业服务中心聘用人员数量及岗位配置，由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。
　　第十七条安置房小区管理委员会负责拟定安置房临时管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。
　　第十八条安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有，该收入不分配，存入专户管理，主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入，接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。
　　安置房小区内的地面车位场地使用费，由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素，在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的，另行签订看管协议。
　　第十九条安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照市价格主管部门公布的标准执行。
　　第四章　商品房小区内安置房物业服务
　　第二十条商品房小区内安置房的物业服务与商品房小区统一实施。业主自治管理等活动依据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定实施。
　　第二十一条安置房业主与同一物业管理区域内的商品房业主，享有同等权利，并承担相应义务。
　　第二十二条安置房业主办理安置入住手续时，拆迁安置单位、街道办事处负责协助物业服务企业与安置房业主按照商品房物业服务合同的内容签订前期物业服务合同及临时管理规约。
　　第二十三条安置房所在地街道办事处、居民委员会负责安置房在使用管理和物业服务过程中的监督管理工作，监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约，履行物业服务协议约定的义务；会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。
　　第五章　物业服务费
　　第二十四条安置房小区物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。
　　安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价，前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。
　　第二十五条物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取，经双方约定亦可预收，但预收期限最长不得超过6个月。
　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋，物业服务费由业主或物业使用人承担，建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的，业主应当告知物业服务单位，经双方确认后，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。前款所称入住是指安置房业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。安置房业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。
　　第二十六条安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务费实行以下政策：(一)享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。
　　(三)家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。
　　安置房转让、出租的，不享受上述相关减免政策。
　　第二十七条符合享受减免政策的家庭，须向安置房所在地居民委员会提出申请，居民委员会初审后上报街道办事处，由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定，每年核定1次，核定结果在物业管理区域内公示。
　　第二十八条减免的安置房物业服务费，小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次，并经街道办事处确认后，报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。
　　财政、审计部门负责安置房管理服务专项资金使用的监督审计工作。
　　第二十九条欠缴物业服务费的业主，应当补缴所欠费用，并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区管理委员会可在物业管理区域内进行公示，物业服务单位向其追缴。
　　第三十条物业服务单位在物业服务中应当遵守国家法律法规，严格履行物业服务合同，按规定实行明码标价，为业主或物业使用人提供质价相符的服务，自觉接受政府价格及物业主管部门的监督和检查。
　　第六章　物业使用与维修管理
　　第三十一条安置房业主在办理房屋权属登记前，应按下列标准交存住房专项维修资金：(一)多层住宅按建筑面积每平方米60元；(二)小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。
　　业主缴存的住房专项维修资金属业主所有，定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。
　　安置房业主未交存住房专项维修资金的，开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。
　　享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金，待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。
　　第三十二条安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定，不得有下列行为：(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；(二)违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为；(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；(八)法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。
　　小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止，并报告有关部门。
　　第三十三条　房屋交付后，业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应向小区管理委员会提出书面申请，并经有利害关系的住户同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
　　第七章　附　则
　　第三十四条安置房小区具备成立业主大会条件的，可在街道办事处组织指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
　　选举业主委员会后，安置房管理及物业服务按《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定执行，安置房小区管理委员会职责自行终止。
　　第三十五条本暂行规定由市房管局、市物价局负责解释。
　　第三十六条本暂行规定自2009年12月1日起施行。


海南省人民政府


海南省人民政府令
　（第７１号）


　　《海南省基本农田保护区管理规定》已经１９９５年７月１０日海南省人民政府第７８次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　阮崇武
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年八月十六日

　　　　　　　　　　　海南省基本农田保护区管理规定



　　第一条　为切实保护基本农田，巩固农业基础地位，保障国民经济稳定发展和人民生活基本需求，根据国务院《基本农田保护条例》以及有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。


　　第二条　本规定所称基本农田，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。
　　本规定所称基本农田保护区，是指对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。


　　第三条　本省各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，列入本级人民政府的目标管理，作为本级人民政府领导任期目标责任制的重要内容，由上一级人民政府监督实施。


　　第四条　本省县级以上土地管理部门和农业行政主管部门按照本规定的职责分工，负责本行政区域内的基本农田保护区的保护管理工作。
　　计划、规划、建设、环境保护、财政以及其他有关部门应当按照各自的职能，协同做好基本农田保护区的保护管理工作。


　　第五条　下列耕地应当划入基本农田保护区：
　　（一）国务院农业行政主管部门和县级以上人民政府批准建立的粮食生产基地；
　　（二）高产、稳产农田；
　　（三）经过治理改造可以成为高产、稳产农田的耕地；
　　（四）城市蔬菜基地；
　　（五）农业科研、教学试验田和良种繁育基地；
　　（六）经省人民政府批准的规划中拟建设的高产、稳产农田。
　　已列入国家和本省规划的建设项目、城镇建设以及旅游开发区等用地不划入基本农田保护区。


　　第六条　基本农田保护区的划区定界工作，以乡（镇）为单位进行，由市、县、自治县土地管理部门会同农业行政主管部门组织实施。划区定界工作完成后，省人民政府授权省土地管理部门和省农业行政主管部门组织验收。


　　第七条　划定的基本农田保护区，由市、县、自治县土地管理部门建立档案并抄送本级农业行政主管部门；乡（镇）、村应当分别登记造册。任何单位和个人不得破坏或者擅自改变基本农田保护区的保护标志。


　　第八条　基本农田保护区划定后，省、市、县、自治县人民政府应当分别与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡（镇）人民政府应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。责任书的内容应当包括：基本农田的范围、面积、地块、等级、保护措施、责任人的权利和义务以及奖励与处罚的办法。
　　农业承包经营合同应当载明承包农户或者专业队（组）对基本农田的保护责任。


　　第九条　基本农田保护区划定后，市、县、自治县农业行政主管部门，应当有计划地组织农业生产经营组织和个人，进行基本农田建设，增加和完善基本农田基础设施，推广农业科学技术，改造中低产田，实现基本农田高产稳产。


　　第十条　基本农田保护区一经划定，任何单位和个人不得擅自改变或者占用。
　　兴建能源、交通、通讯、水利设施以及设立开发区应当尽量避开基本农田保护区，确实无法避开，需要占用基本农田的，应当先征得省土地管理部门和省农业行政主管部门的书面同意后，按下款规定办理用地报批手续。
　　占用基本农田３３．３公顷以下的，由市、县、自治县人民政府报省人民政府批准；超过３３．３公顷的，由省人民政府报国务院批准。


　　第十一条　基本农田保护区内的粮食和蔬菜生产用地，确需改种林果或者挖鱼塘的，必须经市、县、自治县农业行政主管部门签署书面意见，报省农业行政主管部门批准。


　　第十二条　经批准占用基本农田的单位或者个人，除依照国家以及本省的有关规定缴纳土地税外，还应当缴纳基本农田保护区耕地造地费。具体数额由市、县、自治县人民政府根据开垦与所占用基本农田的数量和质量相当的耕地的成本确定。
　　市、县、自治县人民政府应当按照“占多少、垦多少”的原则，在占用基本农田当年，统一组织开垦与所占用基本农田的数量和质量相当的耕地。
　　新开垦的耕地，由省农业行政主管部门会同省土地管理部门验收合格后，划入基本农田保护区。


　　第十三条　政府鼓励开荒造田，对开荒造田的单位或者个人给予一定的经济补助。具体办法由市、县、自治县人民政府制定。


　　第十四条　经批准占用基本农田保护区内的耕地，已签订农业承包经营合同的，合同双方应当报农业承包经营合同管理机关办理合同解除手续。
　　解除农业承包经营合同的，应当按照有关规定给予承包经营者适当的补偿。


　　第十五条　禁止在基本农田保护区内建房、建砖瓦窑、建坟或者擅自采矿、取土和排放废弃物。


　　第十六条　禁止任何单位和个人闲置、抛荒基本农田保护区的耕地。
　　依法批准占用基本农田保护区耕地的建设项目一年内不能动工兴建的，应当保持耕地现状，由原耕种耕地的集体或者个人继续耕种，也可以由建设单位组织耕种；一年以上未动工兴建而闲置的，占地的单位和个人应当缴纳相当于土地使用权出让金２０％以下的耕地闲置费；连续两年未动工兴建的，由市、县、自治县土地管理部门报本级人民政府批准，依法收回土地使用权，注销土地使用证。
　　承包经营基本农田保护区耕地的单位和个人，非因自然灾害以及其他不可抗力而抛荒基本农田的，由乡（镇）人民政府责令限期复耕。抛荒一年的，除必须如数缴纳原负担的征购粮和集体提留款、水利费等外，还必须按照抛荒耕地常年产值的５０％缴纳耕地抛荒费。连续抛荒两年的，由农村集体经济组织解除承包合同，收回土地承包经营权。


　　第十七条　耕地造地费和耕地闲置费由市、县、自治县农业行政主管部门代收，耕地抛荒费由乡（镇）人民政府代收，纳入市、县、自治县财政预算外资金管理。
　　不按时缴纳耕地造地费、耕地闲置费或者耕地抛荒费的，除追缴外，从滞纳之日起每日按照滞纳费额的１‰收取滞纳金。


　　第十八条　基本农田保护区耕地造地费、耕地闲置费和耕地抛荒费必须专款专用。耕地造地费用于新的基本农田开垦、建设和中低产田改造。耕地闲置费和耕地抛荒费用于基本农田的复耕以及农田水利设施的修复。
　　耕地造地费、耕地闲置费和耕地抛荒费的使用，由市、县、自治县农业行政主管部门会同市、县、自治县人民政府土地管理部门和财政部门拟出方案，报市、县、自治县人民政府批准后，由市、县、自治县农业行政主管部门负责实施。
　　耕地造地费、耕地闲置费和耕地抛荒费的管理和使用，由同级财政、审计部门监督。


　　第十九条　各级农业行政主管部门应当抓好基本农田保护区的耕地质量管理工作，建立基本农田地力定期监测网点，为农业生产提供施肥指导服务。


　　第二十条　非农业建设项目影响基本农田的，在建设项目环境影响报告中，应当有基本农田环境保护方案，环境保护行政主管部门在审批该方案时，应当征得本级农业行政主管部门的同意。


　　第二十一条　因建设或者其他原因造成基本农田污染的，由县级以上环境保护行政主管部门会同农业行政主管部门，责令造成污染的单位或者个人限期治理，并赔偿经济损失。


　　第二十二条　因非农业建设造成基本农田保护区内的农田水利以及其他设施损坏的，建设单位应当负责修复或者赔偿经济损失。


　　第二十三条　违反本规定，在基本农田保护区内建房、建砖瓦窑、建坟或者采矿、取土的，由市、县、自治县土地管理部门责令限期拆除或者制止，并按照恢复被毁坏耕地的耕种条件所需成本的两倍处以罚款。


　　第二十四条　破坏或者擅自改变基本农田保护区设施或者保护标志的，由市、县、自治且土地管理部门责令其恢复原状或者赔偿损失，并处以５００元的罚款。


　　第二十五条　单位非法占用基本农田保护区耕地造地费、耕地闲置费或者耕地抛荒费的，由县级以上监察部门责令退赔，并处以非法占用款额１至３倍的罚款，对负有直接责任的人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分；个人非法占用的，以贪污论处。


　　第二十六条　本规定的具体适用问题，由省土地管理部门会同省农业行政主管部门解释。


　　第二十七条　本规定自发布之日起施行。