论商品房预售中对消费者权益的保护/付新民
作者:法律资料网 时间:2024-07-08 07:02:33 浏览:8570
来源:法律资料网
论商品房预售中对消费者权益的保护
付新民
摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
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裁判文书上网公布，具有法制宣传的普法意义和提供法学研究素材、繁荣法学研究的积极意义。一些重大典型案件裁判文书的上网公布，对于开展法制宣传教育、提高网民法律意识乃至繁荣法学研究，都具有非常重要的意义。
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需要强调的是，司法公开应该避免选择性公开，裁判文书上网公布也要避免选择性公布。裁判文书上网原则上要覆盖所有案件，遵守“公开是原则，不公开是例外”的原则，如果没有法律规定的特殊情形，一般均上网公布，不允许根据案件类型、影响大小和文书质量高低进行取舍和选择性公开。只有最大范围的公开裁判文书，才能最大程度地保障公众的知情权和监督权。
对于一些社会关注度高的重大案件，裁判文书上网公布有利于解疑释惑积极回应社会关切，能够消除各方质疑，维护法院良好形象，切实提升司法公信力。《办法》明确规定，社会关注度高的案件，生效裁判文书一般应当在互联网公布。具有指导意义的死刑复核案件，生效裁判文书一般应当在互联网公布。
当然，“公开是原则，不公开是例外”，在一些特殊情形下裁判文书不上网公开。根据有关法律规定，涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容不允许公众查阅，自然也不能将这些内容在网上公布。另外，从尊重当事人处分权的角度考虑，调解书和同意当事人撤诉的裁定书一般不应上网公布。另外，对于公开的裁判文书也要妥善处理好裁判文书上网公布与保护当事人个人信息之间的关系。
每一份上网的裁判文书都是正在接受网民拷问和检阅的司法考试答卷。裁判文书上网公布，让亿万网民“围观”，其实是司法机关接受广大网民监督和拷问的开放性司法考试，也是对司法公正的考验和司法能力的考核。
（作者系司法部《中国司法》杂志总编、研究员）
国家税务总局关于外商投资企业出口货物若干税收问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于外商投资企业出口货物若干税收问题的通知
国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
关于外商投资企业出口货物退（免）税问题，财政部、国家税务总局先后下发了《财政部国家税务总局关于外商投资企业出口货物税收问题的通知》（〔94〕财税字第058号）、《国家税务总局关于印发〈出口货物退（免）税管理办法〉的通知》（国税发〔1994〕031号）
、《国家税务总局关于外商投资企业出口退税问题的通知》（国税发〔1995〕012号）、《财政部国家税务总局关于印发〈出口货物退（免）税若干问题规定〉的通知》（财税字〔1995〕92号）等文件。根据各地执行情况和反映的问题，现进一步明确规定如下：
一、关于实行退（免）税办法的范围和时间问题
（一）对1994年1月1日以后办理工商登记的外商投资企业（以下简称新企业）在1995年6月30日以前生产出口的货物，应按国税发〔1995〕012号文件的有关规定采取“免、抵、退”办法办理退税。
（二）根据财税字〔1995〕92号文件的有关规定，已按国税发〔1995〕012文件规定采取“免、抵、退”办法的，在1995年7月1日以后生产出口的货物，继续采用“免、抵、退”的办法。
（三）未按“免、抵、退”办法办理的，以及1993年12月31日以前办理工商登记的外商投资企业（以下简称老企业）1994年1月1日以后新上项目，按照《国家税务总局关于外商投资企业新上生产项目所生产的出口产品有关税收政策问题的通知》（国税发〔1995〕1
60号）文件规定准予出口退税的，一律按照先征后退的办法执行。
二、关于老企业新上项目所生产的产品出口退税问题
根据国税发〔1995〕160号文件规定，老企业新上项目生产的出口产品凡其产品与原生产的产品不同，并实行单独核算、单独管理的，经省级国家税务局批准，可办理出口退（免）税。在实际掌握中，对所上项目确已实际投资并能提供下列有关单证资料的，可按规定程序办理出
口退税。
（一）新上项目申请报告
（二）新上项目批准文件
（三）新上项目的可行性研究报告
（四）营业执照变更登记或变更通知书
（五）其他需要提供的资料
三、委托代理出口货物退免税问题
根据财税字〔1995〕92号文件第二条的规定，老企业委托出口的货物免征增值税、消费税，其进项税额不予抵扣或退税，应计入产品成本处理，（94）财税字第058号第二条“外商投资企业生产的货物委托国内出口企业代理出口的，一律视同内销，照章征收增值税、消费税
”的规定停止执行。
对外商投资企业（国务院批准试点的合资外贸企业和保税区外商投资企业除外）经省级外经贸主管部门批准收购货物出口的，实行免税，不退税。对销售给外商投资企业用于出口的货物，负责征税的税务机关不得开具“税收（出口货物专用）缴款书”和“分割单”。
关于委托代理出口方式的确认，应按财税字〔1995〕92号文件第二条的有关规定执行，国税发〔1995〕019号第一条（三）款对委托代理出口形式的认定停止执行。
四、关于老企业出口货物免税问题
根据（94）财税字第058号文件规定，企业生产的货物既有出口，又有内销，且进项税额不能单独核算或划分不清出口货物进项税额的，出口货物不得抵扣的进项税额计算公式为：
出口货物不得 当月全部 当月出口免税货物销售额
＝ ×－－－－－－－－－－－
抵扣的进项税额 进项税额 当月全部销售额
一些地方反映，对使用部分进口免税料件生产出口货物的企业按上述规定公式计算，不尽合理。我局意见，通常情况下，不得抵扣的进项税额的计算仍应按照（94）财税字第058号文件规定处理。个别确需改变计算办法调整的，经地（市）级税务机关批准，在按照《国家税务总局
关于外商投资企业若干税收业务问题的通知》（国税发〔1995〕019号）文件第一条（二）款的规定对企业不得抵扣的进项税额进行年终清算、调整时，可对免税进口料件视同已征税款，按如下公式计算调整：
当年出口货物不得 当年全部 当年海关补征内销
＝（ —
抵扣的进项税额 进项税额 货物进项税额
当年海关核销免税进 当年出口免税货物销售额
＋ ）×－－－－－－－－－－－
口料件视同征税税款 当年全部销售额
当年海关核销免税进
—
口料件视同征税税款
若计算结果出现负数时，按零计算调整，差额部分不得向下期结转。
五、关于来料加工免税问题
外贸企业承接来料加工后委托外商投资企业加工或外商投资企业承接来料加工后委托其他外商投资企业或国内企业加工，根据国税发〔1994〕031号和国税发〔1994〕239号文件的有关规定，可持凭“来料加工免税证明”免征委托加工工缴费的增值税及消费税。“来料加
工免税证明”暂使用国税发〔1994〕031号文件规定的式样。
六、关于进料加工退税问题
按照财税字〔1995〕92号文件规定采取“先征后退”和“免、抵、退”办法的外商投资企业，对其以进料加工方式使用部分免税进口料件生产出口货物的，可分别按如下公式调整计算应退税款：
（一）执行先征后退办法的计算公式为：
当期应 当期内销货物 当期出口货 外汇人民
＝ ＋ ×
纳税额 的销项税额 物离岸价 币牌价
当期全部 当期海关核销
×征税税率—（ ＋免税进口料件×征税税率）
进项税额 组成计税价格
当期应
＝当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价
退税额
当期海关核销
×退税税率—免税进口料件×退税税率
组成计税价格
（二）执行“免、抵、退”办法的计算公式为：
当期不予抵扣
＝当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价
或退税的税额
当期海关核销
×（征税率—退税率）—免税进口料件
组成计税价格
×（征税率—退税率）
其余抵、退税的计算具体步骤及公式仍按财税字〔1995〕92号文件的有关规定执行。
关于间接出口问题，为便于管理，《国家税务总局关于外商投资企业从事“来料加工”、“进料加工”及生产销售国际中标产品税收问题的通知》（国税发〔1994〕239号）的有关规定仅适用于老企业之间开展的间接出口业务。
七、关于外商投资企业出口退税审批管理问题
外商投资企业出口退税的日常管理，如办证、检查、清算及资料的这审核、保管等工作，统一由各地国家税务局涉外税收管理机关具体负责，企业出口退税的退库手续，由同级进出口税收管理机关负责办理。
涉外税收管理机关接到企业退（免）税申报表后，经审核无误，报上级涉外税收管理机关审查。属于免税抵扣的，由该上级涉外税收管理机关审批后办理；对于采用“免、抵、退”办法以及采取先征后退办法应予办理退税的，经上级涉外税收管理机关审查后，送同级进出口税收管理机
关审批核准办理退库。
为做好外商投资企业出口退税工作，各地涉外税收管理部门与进出口税收管理部门应密切配合。涉外税收管理机关应对企业的退税资料进行认真审核，严格把关，进出口税收管理机关要及时办理核批和退库手续。
各地应抓紧内部和外部的业务培训。外商投资企业须指定财会人员（或税务代理人员）兼职或专职办理出口退税业务。培训合格后，发给《办税员证》，持证上岗，专职办理出口退税业务。
为了尽快处理好外商投资企业1994年1月1日至1995年6月30日以前出口货物退税问题，各地涉外税收管理机关务必于1996年8月底前将审核工作处理完毕，送同级出口退税管理机关办理退税。退税机关应抓紧办理，在一个月内办完核批和退库手续。
为保证外商投资企业出口退税工作与整个出口退税工作在管理上协调一致，此项工作将逐步实现计算机管理，具体管理办法另行制定。
八、本通知自文到之日起执行，此前已做税务处理的，可不再调整。
1996年7月8日
